Glosario hipotecario

Las palabras que nadie explica.

Escrow. Amortization. Loan-to-value. Esta industria funciona con un vocabulario que da por hecho que usted ya tiene, y luego trata el no tenerlo como si fuera falta de inteligencia y no falta de que alguien se lo enseñara. Aquí está la lista completa, en palabras normales, sin tener que llenar nada primero.

Los términos están en inglés a propósito. Sus documentos van a estar en inglés, y de nada sirve aprenderse una traducción que no va a aparecer en ningún papel que usted firme.

El dinero

Down payment: La parte del precio de la casa que usted paga de su bolsa al principio, o sea el enganche. No es lo mismo que los costos de cierre, y presupuestar uno sin el otro es el error de planeación más común entre compradores primerizos. En los programas comunes va de cero al 20 por ciento del precio.
Closing costs: Los cobros por armar el préstamo y transferir la casa: cobros del prestamista, el trabajo de título, el avalúo, impuestos y el primer año del seguro. Normalmente entre el 2 y el 4 por ciento del precio, o sea $5,000 a $10,000 en una casa de $250,000. Van aparte del enganche.
Cash to close: Todo el dinero que usted de verdad tiene que llevar el día del cierre: el enganche más los costos de cierre, menos lo que el vendedor haya aceptado cubrir y menos el depósito de buena fe que usted ya dio. Este es el número que importa cuando usted decide qué puede pagar, y es el que menos seguido le dan.
Earnest money: Un depósito que usted entrega cuando aceptan su oferta, para demostrar que va en serio. Lo guarda un tercero y se lo acreditan de regreso en el cierre. Usted lo puede perder si se echa para atrás por una razón que su contrato no protege, y para eso sirven las contingencias.
Gift funds Gift letter: Dinero que un familiar le regala para la compra, sin esperar que se lo devuelva. Muchos programas lo permiten, pero el prestamista necesita una carta firmada que diga que es un regalo y no un préstamo, y va a rastrear de dónde salió. Avísele a su originador desde el principio en lugar de depositarlo y explicarlo después.
Seller concessions: Dinero que el vendedor acepta poner para sus costos de cierre como parte del trato. No baja el precio, baja lo que usted necesita el día del cierre, y cada programa de préstamo tiene un límite de cuánto permite.
Discount points Points: Dinero que se paga por adelantado para bajar la tasa de interés. Un punto es el uno por ciento del préstamo. Si conviene o no se reduce a una pregunta: cuántos meses de ahorro tardan en pagar ese costo, y si para entonces usted todavía va a ser dueño de la casa.
Equity: Lo que vale la casa menos lo que usted todavía debe de ella. Crece conforme usted paga el préstamo y conforme suben los valores, y es lo que usted realmente vende cuando vende, después de que salen los costos de vender.

El préstamo

Principal: La cantidad que usted pidió prestada, sin contar intereses. Cada pago mensual se reparte entre capital e intereses, y al principio del préstamo la mayor parte se va a intereses.
Interest rate: El porcentaje que el prestamista le cobra por prestarle, antes de cobros. Es el número que todos citan y comparan, y por sí solo no le dice cuánto cuesta el préstamo. Para eso, vea APR.
APR Annual Percentage Rate: La tasa de interés más la mayoría de los cobros del préstamo, expresados como un solo porcentaje anual. Existe para poder comparar dos ofertas de forma honesta: una tasa más baja con cobros altos puede tener un APR más alto que una tasa más alta sin cobros. Compare APR contra APR, no tasa contra tasa.
Amortization: El calendario que reparte cada pago entre intereses y capital durante toda la vida del préstamo. Por eso un pago del segundo año casi no baja el saldo y uno del año 25 casi todo lo baja.
Loan-to-value LTV: El monto del préstamo como porcentaje de lo que vale la casa. Si usted da 10 por ciento de enganche, su LTV es del 90 por ciento. Ese número decide si usted paga seguro hipotecario y muchas veces qué tasa le ofrecen.
Debt-to-income DTI: Sus pagos mensuales de deudas divididos entre su ingreso mensual antes de impuestos. Los prestamistas lo usan para juzgar si un pago le cabe. Cuentan el carro, los préstamos estudiantiles y los mínimos de tarjetas; no cuentan la despensa ni los servicios.
Mortgage insurance PMI / MIP: Un cobro mensual extra que piden casi todos los préstamos con menos del 20 por ciento de enganche. Protege al prestamista si usted deja de pagar, no a usted. En un préstamo convencional normalmente se puede quitar al tener suficiente capital; en la mayoría de los préstamos FHA hechos desde 2013 se queda durante toda la vida del préstamo.
Conventional loan: Una hipoteca que no está asegurada por un programa del gobierno como FHA, VA o USDA. Conventional 97 es la versión que permite un enganche del 3 por ciento a un comprador primerizo que califique.
FHA loan: Una hipoteca asegurada por la Federal Housing Administration. Enganche del 3.5 por ciento y los requisitos de crédito más flexibles de los programas comunes, a cambio de seguro hipotecario y de reglas más estrictas sobre las condiciones de la propiedad.
VA loan: Una hipoteca garantizada por el Department of Veterans Affairs, para veteranos, militares en servicio y algunos cónyuges sobrevivientes que sean elegibles. Sin enganche y sin seguro hipotecario mensual.
USDA loan: Una hipoteca sin enganche para casas en zonas que el Department of Agriculture designa como rurales. El mapa llega más cerca de Grand Rapids de lo que la gente supone, y la elegibilidad es por dirección, así que conviene revisar una casa específica en lugar de suponer.
MSHDA Michigan State Housing Development Authority: La agencia estatal de vivienda de Michigan. Su programa MI Home Loan combina una hipoteca con dinero para el enganche, para compradores que califiquen. Hay límites de ingreso, de precio de venta y de puntaje de crédito, y piden un curso de educación para compradores.
ITIN Individual Taxpayer Identification Number: Un número que el IRS emite para procesar impuestos, para personas que tienen que declarar en Estados Unidos pero no son elegibles para un número de Seguro Social. Algunos prestamistas, entre ellos Priority Home Mortgage, sí hacen hipotecas para un comprador que use uno.
Rate lock: Un acuerdo que le mantiene su tasa de interés durante cierto número de días mientras se procesa el préstamo. Si el bloqueo vence antes del cierre, la tasa puede cambiar, y esa es una razón por la que un archivo atrasado cuesta dinero y no nada más tiempo.

El proceso

Pre-approval: Un prestamista revisó su ingreso, su crédito y sus recursos y puso por escrito cuánto está dispuesto a prestarle. Es lo que hace que una oferta sea creíble para un vendedor. No es lo mismo que una precalificación, que es un estimado basado en lo que usted le contó a alguien, y tampoco es la aprobación final.
Underwriting: La etapa en la que una persona del prestamista revisa todo el archivo contra las reglas del programa y decide sí, no, o sí con condiciones. Las condiciones son normales y casi siempre son la petición de otro documento, no una señal de que algo salió mal.
Loan Estimate: Un formato estandarizado de tres páginas que el prestamista tiene que darle dentro de los tres días hábiles siguientes a su solicitud, con la tasa, el pago mensual y los costos de cierre. Como todos los prestamistas usan el mismo formato, es la manera honesta de comparar dos ofertas.
Closing: La cita donde usted firma los documentos del préstamo, se mueve el dinero y la casa pasa a ser suya. Lleve identificación con foto y la forma de pago que le pidió la compañía de título, y calcule alrededor de una hora.
Contingency: Una condición escrita en su oferta que le permite echarse para atrás sin perder su depósito de buena fe si algo específico no ocurre: que la inspección encuentre un problema, que el avalúo salga bajo, o que no le den el financiamiento.
Credit score: Un número, normalmente entre 300 y 850, que resume cómo ha manejado usted el dinero prestado. Cada programa de préstamo pone su propio mínimo. No tener puntaje no es lo mismo que tener uno malo, y algunos programas pueden trabajar con alguien que no tiene ninguno.

La casa

Appraisal: Una opinión independiente de cuánto vale la casa, que ordena el prestamista y que usted paga. Si sale por debajo del precio que usted acordó, el prestamista solo va a prestar sobre el número más bajo, y esa diferencia se resuelve renegociando o con dinero en efectivo.
Home inspection: Un recorrido pagado con alguien que revisa las condiciones de la casa y escribe qué tiene mal. No es lo mismo que el avalúo, es para usted y no para el prestamista, y casi siempre vale lo que cuesta.
Escrow Escrow account: Una cuenta donde se guarda dinero. Una parte de su pago mensual entra ahí, y quien administra el préstamo paga desde esa cuenta sus impuestos prediales y su seguro de casa cuando se vencen. Por eso su pago es más grande que solo capital e intereses, y por eso puede cambiar de un año a otro aunque su tasa sea fija.
Title insurance: Protección contra alguien que después reclame un derecho sobre la propiedad: un contratista al que no le pagaron, un heredero que nadie conocía, un gravamen viejo. El prestamista exige una póliza para sí mismo; una póliza aparte para el dueño lo protege a usted, y normalmente vale la pena comprarla.
Property taxes: Lo que el gobierno local cobra por ser dueño de la casa, según el valor que le asignan. En Michigan pueden subir después de una venta, así que lo que pagaba el vendedor no es necesariamente lo que usted va a pagar. Pregunte cuál va a ser el número para usted, no cuál ha sido.
Homeowners insurance: Un seguro contra daños a la casa. El prestamista lo exige y no cierra sin comprobante de la póliza, así que hay que contratarlo antes del día del cierre y no ese mismo día.

Hable con Israel

¿Todavía no queda claro? La culpa es de la industria, no suya.

Si una definición de aquí no le quedó, o se topó con una palabra que no está en la lista, llame y pregunte. Explicar esto es buena parte del trabajo, e Israel prefiere explicarlo dos veces a que usted firme algo que no entendió.

En español o en inglés, el idioma en el que usted de verdad piensa.
Sin revisar su crédito, sin solicitud y sin compromiso.
Traiga el documento donde se atoró. Leerlo juntos toma diez minutos.