Comprar casa con ITIN: lo que sí se puede, y lo que cuesta

A mucha gente le dijeron que sin número de Seguro Social no se puede comprar casa. Eso es lo primero que hay que corregir, porque no es cierto, y porque la persona que lo dijo casi siempre lo dijo con toda seguridad.

Con un ITIN usted puede obtener una hipoteca de verdad, con la escritura a su nombre. No es un contrato de terreno, no es renta con opción a compra, y no es un acuerdo de palabra con el dueño. Es un préstamo, con su nombre en el título de la propiedad y con las mismas protecciones que tiene cualquier otro comprador. Lo que sí cambia es lo que le van a pedir para llegar ahí. Este artículo dice qué es eso, con números, y también dice cuáles preguntas todavía no tienen una respuesta que se pueda publicar.

Qué es un ITIN, y qué no es

El ITIN es un número de nueve dígitos que emite el IRS, la agencia federal de impuestos. Se parece a un número de Seguro Social y siempre empieza con 9. Existe por una razón muy concreta: hay personas que tienen que declarar impuestos federales y que no son elegibles para un número de Seguro Social, y el IRS necesitaba una manera de identificarlas en sus registros.

Eso es todo lo que es. El propio IRS lo dice con claridad: el ITIN sirve únicamente para reportar impuestos federales. No da permiso de trabajo, no cambia su situación migratoria y no lo hace elegible para el Seguro Social ni para beneficios federales.

Vale la pena decir la otra mitad también, porque es la parte que la gente quiere preguntar y casi nunca pregunta en voz alta. Israel Muñoz es originador de préstamos hipotecarios con licencia, no es abogado de inmigración, y no le va a dar una opinión sobre su situación migratoria. Si esa es su duda de fondo, la persona correcta es un abogado de inmigración, y conviene hablar con esa persona antes que con un prestamista, no después.

Su ITIN se puede vencer, y eso sí está en sus manos

Esta es la parte que agarra a la gente a media compra.

El IRS vence los ITIN que no se usan en una declaración federal de impuestos durante tres años seguidos, y el vencimiento cae el 31 de diciembre de ese tercer año. Si su ITIN ya venció, la renovación se hace con el mismo Formulario W-7 con el que se pidió, marcando la casilla de renovación, y toma tiempo.

Si usted piensa comprar casa en los próximos doce meses, revise hoy dos cosas: que su ITIN esté vigente, y que sus declaraciones de impuestos de los últimos dos años estén presentadas. Un archivo detenido en enero, esperando una renovación del IRS, es un archivo que pierde la casa.

Las tres condiciones reales

De todo lo que se dice sobre los préstamos con ITIN, estas son las tres cosas que Priority Home Mortgage tiene confirmadas, y son las que deciden si usted puede comprar este año o no.

El enganche: 15 a 20 por ciento

Esta es la condición dura, y va primero a propósito. En una casa de $250,000 en el área de Grand Rapids, 15 a 20 por ciento son $37,500 a $50,000.

Es más de lo que pide un préstamo FHA a un comprador con número de Seguro Social, que son 3.5 por ciento. No hay manera honesta de suavizar esa diferencia. Lo que sí se puede hacer es planearla, y planearla es mucho más fácil si usted conoce el número desde el primer día en lugar de enterarse en el tercer mes.

El puntaje de crédito: no hay mínimo

No hay puntaje mínimo de crédito en estos préstamos, y alguien sin ningún puntaje puede calificar.

Esa frase contradice lo que a muchos lectores les dijo un banco. Si a usted le dijeron que no se le puede sacar puntaje y que por eso no puede comprar, la primera mitad quizá era cierta y la segunda no lo era. Cuando no hay historial de crédito existen otras maneras de demostrar que usted paga lo que debe, y ese es el tema de otro artículo de este sitio, cómo construir crédito desde cero.

El dinero regalado por la familia: se acepta

El dinero que le regale un familiar puede ir al enganche. En la práctica, así es como la mayoría de las familias que compran de esta manera llegan a los $37,500 o a los $50,000.

Aquí hay que ser exacto, porque la diferencia decide si un plan funciona: se sabe que se acepta dinero regalado, y no se sabe públicamente qué proporción del enganche puede ser regalada. Existen programas que aceptan regalos y aun así piden que una parte salga de la cuenta del comprador. Cuál es el caso aquí es algo que Israel confirma para su archivo, y prefiere confirmarlo a suponerlo.

Un no no es el no

Priority Home Mortgage puede analizar un préstamo con ITIN por su cuenta, y también puede mandar el mismo archivo a prestamistas externos, cuyas reglas leen las situaciones de otra manera.

Eso importa más de lo que parece. Cuando un prestamista dice que no, lo que pasó fue que un analista leyó un archivo con un solo manual de reglas. No es un veredicto sobre usted y no queda anotado en ningún lado como una marca en su contra. Si ya lo rechazaron en otro lugar y tiene el motivo por escrito, tráigalo, porque saber qué dijeron ahorra un paso completo.

Lo que esta página no le va a decir

Hay preguntas razonables sobre los préstamos con ITIN que todavía no tienen una respuesta que este sitio pueda publicar. Nombrarlas sirve más que rellenarlas.

• Qué parte del enganche puede ser regalada. Se acepta dinero regalado. La proporción es una pregunta para su archivo.
• Qué sustituye al puntaje de crédito cuando no hay ninguno. No es lo mismo decir que no hay puntaje mínimo que decir cuáles referencias alternativas se piden, cuántas y de cuántos meses. Es justo lo que un lector querría empezar a juntar hoy, y por eso no se inventa aquí.
• Cómo se compara la tasa con la de un préstamo convencional. Para contestarlo con honestidad no hace falta una hoja de tasas, hace falta un orden de magnitud, y ese lo da Israel en la llamada.
• Si un comprador con ITIN puede usar la ayuda de MSHDA para el enganche. MSHDA publica sus reglas de puntaje, de ingreso y de educación para compradores, y no dice nada público sobre Seguro Social contra ITIN. Suponerlo en cualquiera de las dos direcciones sería inventar, y la respuesta cambia bastante las cuentas.

Un prestamista que le contesta las cuatro de inmediato y con seguridad total probablemente está adivinando. Un lector con ITIN por lo común ya vivió eso una vez.

Qué hacer esta semana

Nada de esto necesita una cita ni cuesta dinero.

1. Revise que su ITIN esté vigente, y si no lo está, empiece la renovación con el Formulario W-7.
2. Junte sus dos últimas declaraciones de impuestos. Si faltan años, ese es el primer trabajo y es el que más tarda.
3. Escriba el número del enganche que le corresponde al precio de casa que usted trae en mente. El 15 por ciento y el 20 por ciento, los dos, para que la meta sea una cifra y no una idea.
4. Hable con un prestamista que sí coloque estos archivos. Veinte minutos, sin solicitud y sin tocar su crédito, y usted sale sabiendo si hay camino, cuánto costaría y qué tendría que pasar primero.

Israel Muñoz es originario de México y trabaja en español durante todo el proceso, no nada más en la primera llamada. Su número está en cada página de este sitio, y es su celular.