Los papeles que le van a pedir, y por qué cada uno

Cuando un prestamista le pide papeles, no está desconfiando de usted. Está contestando cuatro preguntas, y todo lo que le piden cae en una de ellas: quién es usted, cuánto entra, cuánto tiene guardado, y cuánto debe. Si usted sabe a cuál pregunta responde cada documento, la lista deja de parecer arbitraria y se vuelve una tarea con final.

Esta es la lista, con lo que cambia según cómo le paguen y según si compra con número de Seguro Social o con ITIN. Vale la pena juntarla antes de la primera llamada, porque el archivo que se atrasa casi nunca se atrasa por el préstamo. Se atrasa por un papel.

1. Quién es usted

• Identificación oficial con fotografía, vigente. Pasaporte, matrícula consular, licencia de manejo o tarjeta estatal de identificación.
• Su número de Seguro Social o su ITIN. Si es ITIN, tenga a la mano la carta de asignación del IRS y confirme que no esté vencido.
• Su domicilio de los últimos dos años. Si se mudó, los dos, con fechas.

2. Cuánto entra

Aquí es donde más varía, y la diferencia depende de cómo le paguen, no de cuánto gane.

Si le pagan con cheque o depósito de una empresa

• Los dos talones de pago más recientes, o los del último mes.
• Sus formas W-2 de los últimos dos años.
• Sus declaraciones federales de impuestos de los últimos dos años, completas y con todos los anexos.

Si trabaja por su cuenta, o tiene su propio negocio

• Declaraciones de impuestos de los últimos dos años, personales y del negocio, completas.
• Un estado de resultados del año en curso, es decir, cuánto entró y cuánto salió del negocio de enero a la fecha.
• Los estados de cuenta del banco del negocio, normalmente de tres a doce meses.
• Su licencia de negocio o registro estatal, si tiene.

Si le pagan en efectivo

Esta es la parte incómoda y hay que decirla derecho, porque escuchar la verdad hoy vale más que escucharla en el mes tres.

El ingreso en efectivo que nunca se depositó y nunca se declaró casi nunca se puede usar para calificar. No es un juicio sobre su trabajo. Es que un analista solo puede contar el ingreso que puede verificar en un documento, y el efectivo que pasó de una mano a otra no dejó ninguno.

Lo que sí funciona, si usted piensa comprar dentro de un año o dos:

• Deposite el efectivo, de forma constante y en montos que coincidan con lo que gana. Depósitos parejos y regulares construyen algo verificable; depósitos sueltos y desiguales no.
• Declare ese ingreso. Un ingreso que no aparece en una declaración de impuestos no existe para un prestamista, aunque exista en su vida diaria. Un preparador de impuestos es la persona indicada para esa conversación, no un prestamista.
• Empiece hoy y no en la primavera. Casi siempre se piden dos años de declaraciones, así que el reloj es largo y no se puede acortar.

3. Cuánto tiene guardado

• Los estados de cuenta de los últimos dos meses, de todas las cuentas, todas las páginas. Sí, también la página que dice que está en blanco a propósito.
• Estados de cuenta de retiro o inversión, si va a usar ese dinero.
• Carta de regalo, si un familiar le está ayudando. Dice quién da el dinero, cuánto, que no se tiene que pagar de vuelta, y va acompañada del comprobante de la transferencia.

Dos reglas sobre el dinero, y ahorran semanas:

Todo depósito grande necesita explicación. Un analista pregunta de dónde salió cada cantidad fuera de lo normal. La respuesta correcta es un comprobante, no un recuerdo. Un depósito en efectivo sin origen documentado es el retraso más común que existe en este proceso.

Deje el dinero quieto a partir de dos meses antes. Mover dinero entre sus propias cuentas no es sospechoso, pero cada movimiento genera una pregunta y cada pregunta genera un papel. Escoja la cuenta de donde va a salir el enganche y déjelo ahí.

4. Cuánto debe

Casi todo esto sale solo del reporte de crédito, y aun así conviene tenerlo a la mano:

• Pagos de carro, tarjetas, préstamos personales y estudiantiles, con el pago mensual de cada uno.
• Manutención de menores o pensión alimenticia, si aplica, con la orden judicial.
• Si renta, los últimos doce meses de comprobantes de pago.

Si compra con ITIN

Todo lo de arriba aplica igual. Se agrega esto:

• La carta de asignación del ITIN que le mandó el IRS, y la confirmación de que está vigente. El IRS vence los ITIN que no se usan en una declaración federal durante tres años seguidos.
• Declaraciones de impuestos presentadas con ese ITIN, normalmente de los últimos dos años.
• El enganche, comprobado y guardado. Es de 15 a 20 por ciento, y en una casa de $250,000 son $37,500 a $50,000. Se acepta dinero regalado por la familia. Qué proporción puede ser regalada es algo que Israel confirma para su archivo en lugar de suponerlo.

Si en su casa hay personas con Seguro Social y personas con ITIN, eso no es un obstáculo por sí solo: lo que decide es quién va en la solicitud, y esa es una conversación de veinte minutos que conviene tener antes de escoger casa, no después. Los detalles del producto están en comprar casa con ITIN.

Los tres errores que más retrasan un archivo

1. Mandar la mitad de un estado de cuenta. Se piden todas las páginas, aunque una diga que se dejó en blanco. Un estado incompleto regresa y se pierden dos días.
2. Abrir crédito nuevo a media compra. Un carro, un mueble a plazos o una tarjeta de tienda entre la preaprobación y el cierre puede tumbar una aprobación que ya estaba dada. Espere a tener las llaves.
3. Cambiar de trabajo sin avisarle a su prestamista. A veces no pasa nada. A veces cambia todo, sobre todo si cambia de sueldo fijo a comisión o a trabajo por cuenta propia. Avise antes, no después.

Cómo empezar

Haga una sola carpeta, física o en el teléfono, con cuatro divisiones: identidad, ingreso, dinero, deudas. Meta lo que ya tenga. Lo que falte queda a la vista, que es justo el punto.

Cuando esa carpeta esté más o menos armada, esa es la señal de que la llamada va a servir de verdad. Israel Muñoz contesta su propio celular, en español o en inglés, y una llamada no inicia ninguna solicitud ni toca su crédito.